Investir intelligemment c’est maîtriser chaque étape d’un processus qui s’étale sur plusieurs mois. Négliger une des étapes signifie prendre le risque de perdre beaucoup d’argent et d’énergie.
Voici notre sélection des erreurs à éviter à tout prix :
1) négliger l’emplacement
Vous avez certainement déjà entendu parler des 3 règles d’or à respecter pour faire un investissement rentable : « L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » !
La situation géographique est tellement importante qu’il est possible de créer une belle plus-value sans aucun effort supplémentaire à part celui d’acheter un bien et de le revendre quelques années plus tard.
Rappelez-vous que vous pouvez transformer complètement une habitation mais vous ne pouvez pas la déplacer.
Choisir un bon emplacement lorsqu’il s’agit d’investissement locatif est primordial. De cette façon, vous :
- sécurisez votre investissement
- n’aurez pas de vacance locative
- profitez des aménagements publiques
- profitez de la hausse des prix
Sachez qu’en période de baisse des prix de l’immobilier, les biens situés dans des endroits stratégiques (centre ville, à proximité d’une gare, d’un centre commerciale, d’un campus universitaire, d’une zone importante d’emplois) résistent toujours mieux.
2) ne pas négociation le prix d’achat
On fait des affaires dès l’achat d’un bien. Le jour de la négociation vous pouvez gagner jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros parce que :
- vous avez osé demander
- vous étiez bien renseigné sur les motivations du vendeur
- vous êtes dans un marché favorable à l’acheteur
- le bien comporte de défauts corrigibles
Négocier est un vrai métier. Cependant en tant que futur propriétaire vous avez intérêt à demander des conseils aux personnes avisées autour de vous et à apprendre vite les techniques des bons négociateurs.
3) ne pas se former
Votre projet a peu de chances de réussir si au préalable vous ne vous êtes pas formé.
Il est d’autant plus important de se former dans le domaine de l’investissement immobilier, car les enjeux financiers sont très importants. Chaque connaissance acquise pèsera dans la balance et vous évitera des erreurs coûteuses.
Il y a énormément d’information gratuite sur internet (article, vidéo, podcast…). Cependant, ayez toujours un regard critique pour évaluer la véracité des informations.
Le site https://business-we-like.com/ recueille beaucoup de conseils, astuces et méthodes pour investir en toute sérénité et acquérir à terme la liberté financière. N’hésitez pas à aller faire un tour !
4) acheter un bien sans travaux
Les travaux font peur. C’est compréhensible car on sait toujours quand les travaux commencent mais on ne sait jamais quand ils se terminent.
Toutefois, il y a plusieurs bénéfices au fait d’acheter un bien en mauvais état :
- vous avez une forte marge de négociation
- vous créez du déficit foncier
- vous maîtrisez la qualité des matériaux
- vous optimisez l’espace
Les travaux sont source de richesse. Ceux qui ne sont pas prêts à gérer cette étape, sont prêts à payer pour que quelqu’un d’autre le fasse à leur place.
5) acheter cash
C’est une des plus grandes erreurs qui vous privera d’un levier puissant : le crédit immobilier.
Mettez toujours en apport le strict minimum demandé par le banquier afin que votre dossier soit accepté.
Votre objectif en tant qu’investisseur est d’acheter des biens immobiliers à crédit. Le prêt sera remboursé par vos locataires et, si vous avez bien fait vos calculs, vous arriverez même à dégager du cash flow positif.
6) se focaliser sur le taux d’emprunt
Il est légitime de demander à son banquier les meilleurs conditions possibles de financement. Cependant actuellement les taux d’emprunt sont historiquement bas. Cela compense en patrie la hausse ininterrompue des prix depuis une dizaine d’année. C’est une mesure qui encourage et soutient l’investissement en temps de crise.
Batailler avec son conseiller bancaire pour 0,25% ou 0,50% au risque de se faire refuser le prêt est une grande erreur !
Acheter un bien qui s’autofinance vous apportera beaucoup plus de richesse à long terme que de faire trop jouer la concurrence et au final de rater une bonne affaire.
Vous aurez toujours le temps par la suite de renégocier votre prêt.
Par contre tout ce qui est pris est pris. Si vous avez correctement fait votre travail d’investigation au début, vous aurez investi dans une zone à haut potentiel et votre investissement de départ pourrait être doubler en quelques années.
7) ne pas demander un différé d’amortissement
Que signifie un différé de remboursement ?
Il vous permet de retarder partiellement ou totalement le remboursement des mensualités de votre prêt. Au début, vous serez débité uniquement du montant correspondant aux intérêts et à l’assurance emprunteur.
Sachez que vous pouvez demander un report de remboursement de votre prêt d’un, deux voire de trois ans pour les investisseurs les plus avisés. Les banquiers ne vous proposeront jamais d’eux-même cette solution, d’où l’importance de connaître son existence.
Pourquoi il ne faut pas se priver du différé d’amortissement ?
Imaginez que vous achetez un bien avec travaux pour le mettre en location. Comme dans 80% des cas, les travaux auront du retard. Il ne faut pas que vous vous retrouviez dans l’obligation de commencer à rembourser le prêt alors que votre appartement est encore vide.
Ensuite, imaginez que vous avez négocié deux ans de report et que votre bien est loué au bout d’un an. Vous allez vous constituer un an de trésorerie grâce aux loyers. Ces fonds pourront vous servir pour faire un autre investissement ou financer un projet qui vous tient à coeur.
Conclusion
L’investissement immobilier représente un énorme challenge : vous pouvez gagner ou perdre beaucoup d’argent. Soyez vigilant, apprenez, entourez-vous de personnes qui sont plus avancées que vous et foncez !
Vous connaissez maintenant les erreurs à ne pas commettre et investir en toute sérénité. Cependant, il n’y a pas de meilleure école que l’expérience du terrain.
Chaque nouvel investissement vous rendra plus aguerri et vous permettra d’identifier plus facilement la bonne attitude à adopter lorsque vous vous lancez dans l’investissement immobilier.