Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit avoir un syndic. Mais saviez-vous qu’il existe 3 modèles de gestion différents ? On fait le point dans cet article.
Toute copropriété doit avoir un syndic
La loi de 1965 qui fixe le statut des immeubles bâtis dispose que toute copropriété, quelle qu’elle soit, doit être gérée par un syndic de copropriété. Selon l’article 3 de cette même loi, le syndic doit assurer plusieurs missions :
- La gestion administrative de la copropriété : cela correspond à l’immatriculation de la copropriété au Registre National des Copropriétés (RNC), la convocation des assemblées générales, l’exécution des décisions prises en assemblée générale, etc. ;
- La gestion financière et comptable de la copropriété : c’est-à-dire l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, la préparation du budget prévisionnel de la copropriété, la tenue à jour de la comptabilité, etc. ;
- La bonne tenue de l’immeuble : le syndic doit garantir l’entretien de la copropriété, la réalisation de petits travaux d’entretien, la mise en sécurité des copropriétaires quitte à effectuer des travaux urgents si besoin, etc.
Si une copropriété ne possède pas de syndic de copropriété, les copropriétaires doivent pallier la carence de syndic au plus vite. Depuis la loi Marcion, n’importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE) afin d’élire un nouveau syndic de copropriété. Si lors du vote aucune proposition n’atteint la majorité, n’importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour que le juge désigne un administrateur provisoire. Ce dernier sera chargé d’administrer les parties communes de la copropriété et d’organiser une assemblée générale pour voter un nouveau syndic.
Quels sont les différents modèles de syndic de copropriété ?
Peu de copropriétaires le savent, mais la loi de 1965 dispose qu’il existe trois différents modèles de gestion de la copropriété. Nous vous les détaillons ci-dessous.
Le syndic professionnel
Le syndic professionnel est le modèle le plus répandu en France. Concrètement, les copropriétaires délèguent la gestion de la copropriété à une société externe en échange d’honoraires. Un syndic professionnel possède obligatoirement :
- Une carte professionnelle avec la mention de “syndic de copropriété”. Cette carte est délivrée pour une durée de 3 ans par la Chambre du Commerce et de l’Industrie (CCI) ;
- Une garantie financière suffisante pour rembourser une copropriété en cas de faillite ;
- Bénéficier d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
Cependant, ce modèle commence à montrer ses limites depuis quelques années. D’après une étude de l’Association nationale de défense des consommateurs et usagers, plus d’un Français sur deux serait insatisfait de son syndic. En effet, les gestionnaires gèrent de plus en plus de copropriétés en parallèle, impactant la réactivité et la satisfaction client.
Récemment, des syndics en ligne sont apparus sur le marché de la copropriété. Ils proposent une gestion 100% dématérialisée contre des honoraires beaucoup moins élevés que ceux des syndics traditionnels. Attention toutefois, les honoraires ne comprennent pas le déplacement du gestionnaire dans la copropriété.
Le syndic bénévole
Le syndic bénévole est un copropriétaire élu en qualité de syndic en assemblée générale. Comme le syndic professionnel, le syndic bénévole signe un contrat-type ALUR pour acter sa prise de fonction.
Le syndic bénévole est une alternative économique au syndic professionnel, même s’il est possible de lui accorder une rémunération si les copropriétaires le votent en assemblée générale. Cependant, il est parfois compliqué pour un copropriétaire de gérer seul la copropriété s’il ne possède pas les compétences requises.
Le syndic coopératif
Le syndic coopératif est un modèle vertueux qui désigne un ensemble de plusieurs copropriétaires élus en assemblée générale pour gérer la copropriété sans intermédiaire. Il s’agit du conseil syndical. Même si légalement, la qualité de syndic est attribuée au président du conseil syndical, dans les faits, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété. Ce modèle permet aussi de réaliser des économies, mais aussi de retrouver une gestion plus transparente.
Il existe des solutions comme Matera, qui accompagnent les syndics coopératifs dans la gestion de leur copropriété de A à Z grâce à une plateforme en ligne et des experts en interne qui prennent le relais sur les sujets les plus techniques (juridique, comptabilité, travaux, etc.). Consultez les avis de Matera pour obtenir plus d’informations !
Comment choisir le bon modèle de gestion de copropriété ?
Pour choisir le bon modèle de gestion pour sa copropriété, nous vous conseillons d’analyser votre situation actuelle et d’en discuter avec l’ensemble des copropriétaires. Voici les différentes questions que vous pouvez vous poser :
- Votre syndic est-il réactif ? Répond-il rapidement à vos demandes ?
- Votre syndic communique-t-il bien avec l’ensemble des copropriétaires ?
- Votre syndic applique-t-il correctement les décisions approuvées en assemblée générale ?
- Votre syndic pratique-t-il des tarifs conformes à la réglementation en vigueur ?
- Etc.
Si ces questions vous interpellent, il est peut-être temps de changer de syndic et de vous tourner vers de nouvelles solutions de gestion, comme un autre syndic professionnel, un syndic bénévole ou un syndic coopératif. Chaque modèle propose ses avantages et ses inconvénients, comme précisé plus haut, mais dans tous les cas la décision doit être prise par l’ensemble des copropriétaires.
Pour changer de syndic, vous devez demander à l’actuel syndic de mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale la résolution de changer de syndic. Pour cela, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical doit effectuer la demande auprès du syndic par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Attention, vous devez faire la demande avant l’envoi des convocations d’assemblée générale, c’est-à-dire au moins 21 jours avant le déroulement de l’assemblée générale.
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires votent le choix du syndic à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette règle de majorité prend en compte les voix des copropriétaires présents, représentés et absents. Cependant, si la majorité n’est pas atteinte mais que la résolution obtient un tiers des tantièmes de la copropriété, il est possible d’effectuer un second vote à la majorité simple, selon la passerelle de l’article 25-1.