L’investissement immobilier peut être passionnant et très gratifiant si vous faites le bon choix. Mais à part les revenus locatifs pouvant être générés, investir dans l’immobilier peut être décourageant pour un investisseur débutant.
L’immobilier est un secteur difficile et plusieurs facteurs sont à prendre en compte et peuvent influer sur vos rendements. Voici les éléments les plus importants à prendre en compte lorsque vous recherchez un investissement à revenus.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ou le rendement locatif ?
Rendement locatif ou rentabilité locative : définitions
Le rendement locatif, par définition, est un indicateur clé de performance d’un investissement immobilier destiné à la location. C’est le ratio entre les revenus locatifs générés annuellement et le montant de l’investissement. Le résultat du calcul est en pourcentage et correspond au rendement locatif sur une base annuelle. On parle aussi de rentabilité locative, qui renvoie à la même notion.
Le rendement locatif net correspond alors au rendement d’un investissement net de fiscalité. Sont déduits les dépenses liées au logement, les charges et frais annexes, ainsi que l’impôt sur les revenus fonciers.
Rendement locatif ou rentabilité locative : calculs
Calculer le rendement locatif brut d’un bien correspond à :
(Loyer annuel brut / montant de l’investissement) x 100 = rentabilité locative brute en %.
Calculer le rendement locatif net de charges et frais de gestion correspond à :
(Loyer annuel brut – frais de gestion – taxe foncière – autres charges) / montant de l’investissement x 100 = rentabilité locative nette de charges et frais annexes en %.
Pour calculer le rendement locatif net de fiscalité, il faut prendre en compte les avantages fiscaux mis en place par l’Etat, et déduire cet impact fiscal sur votre rentabilité locative nette. En fait, tout dépend du régime fiscal auquel vous êtes soumis et des mesures fiscales dont vous pouvez bénéficier en investissement locatif, comme la loi Pinel ou Denormandie.
Comment optimiser ses revenus locatifs ?
Type de logement
Dans les grandes villes françaises, comme Paris, Bordeaux ou encore Marseille, ce sont les logements de type Studio ou T2 qui connaissent un succès lié à leur petite surface habitable. En effet, dans ces grandes villes, des petites surfaces sont généralement plus faciles à louer et se louent proportionnellement plus cher que des logements plus grands. Des studios ou T2 offrent ainsi un rendement locatif plus élevé.
La localisation
Parmi les facteurs qui influencent vos revenus fonciers et par conséquent la rentabilité de votre bien, figure la localisation. Elle est l’un des plus importants : la localisation du bien dans lequel vous investissez correspond à environ 70% de la rentabilité de votre investissement immobilier.
Depuis les nombreux projets d’aménagements, de rénovations et de modernisations urbains, les grandes villes attirent de plus en plus d’investisseurs immobiliers.
Les critères à prendre en compte avant de choisir l’emplacement sont :
- Le dynamisme de la ville ;
- La proximité des services alentours (commerces, écoles, transports, …) ;
- L’état locatif de la ville.
Les villes ayant des rendements locatifs élevés sont celles où la demande est supérieure à l’offre, et que le prix de l’immobilier reste abordable.
Considérer ces différents éléments vous permettra de maximiser vos chances de rentabiliser votre bien et minimiser la vacance locative.
Minimiser la vacance locative et maximiser ses revenus locatifs à l’aide d’une conciergerie
La vacance locative impacte négativement votre rentabilité locative : plus votre logement est inoccupé, plus votre investissement aura du mal à se rentabiliser.
L’une des solutions est d’avoir recours à une conciergerie. Elle s’occupe de louer votre bien, de vous libérer des contraintes de la location saisonnière en gérant tout à votre place, en prenant une commission variant entre 18 et 25%. Pour les investisseurs qui ont besoin d’un réel coup de pouce financier, il peut s’agir d’une alternative intéressante pour avoir un impact positif sur la rentabilité locative.
La question de la défiscalisation
Lorsque vous effectuez un investissement locatif, vous pouvez être éligible à une réduction d’impôt selon deux lois : la loi Pinel et la loi Denormandie.
La loi Pinel est un dispositif, toujours en vigueur en 2022, correspondant à une réduction d’impôt variant entre 12 et 21% qui se base sur le montant de votre acquisition. Ce dernier est retenu dans la limite d’un investissement de 300 000 € par contribuable par an et de 5 500 € par m2 de surface habitable. L’avantage fiscal peut s’élever jusqu’à 63 000 €.
C’est une aide à la défiscalisation pour les logements neufs. En savoir plus sur cette page.
La loi Denormandie est un dispositif, valable jusqu’à fin 2023, qui concerne les logements anciens afin d’encourager la rénovation des quartiers qui manquent de dynamisme. Elle prend aussi la forme d’une réduction d’impôt, entre 12% et 21%. Elle est alors calculée sur la base du prix de l’acquisition en additionnant le montant des travaux. La loi comprend les mêmes plafonds que pour la loi Pinel, sauf qu’elle considère le montant des travaux, qui doit représenter au moins 25% du coût de l’acquisition.
C’est une aide à la défiscalisation pour les logements anciens. En savoir plus sur cette page.