Le TEG ne figure pas dans les vitrines des banques, mais il est obligatoirement mentionné dans l’offre écrite de prêt.
Il s’agit de la mesure la plus exacte du coût d’un emprunt immobilier permettant la comparaison des tarifs des divers établissements. L’emprunteur n’en a malheureusement connaissance que tardivement…

De quoi s’agit-il ?

Le calcul du taux effectif global (TEG) d’un prêt immobilier prend en compte le montant des frais afférents à la constitution du dossier de crédit et le taux d’intérêt actuariel. Comme son nom l’indique, le taux effectif global est celui qui reflète le mieux la réalité du coût total pour l’emprunteur.
Il est actuariel : il tient donc compte du fait que les intérêts sont payés chaque mois.
Il est global : il comprend donc la plupart des frais – constitution de dossier (si l’emprunteur n’a pas obtenu leur suppression), timbres fiscaux et, le cas échéant, examen du contrat de construction. Le TEG englobe également, obligatoirement, la prime d’assurance décès-invalidité qui représente de 0,40 à 0,20% du capital, selon l’assureur et en fonction de l’âge de l’emprunteur.
En revanche, il n’inclut pas l’éventuelle prime d’assurance chômage, du fait de son caractère facultatif, ni le coût de l’hypothèque (ou de la caution). C’est le sens de la mention « hors coût des frais liés aux garanties, leur montant ne pouvant être déterminé avec précision à ce jour », qui suit l’énonciation du TEG dans l’offre de prêt.

Comment l’obtenir ?

Dans les documents publicitaires publiés par les organismes de crédit, le taux mentionné n’est jamais le TEG. Il s’agit d’un taux annuel proportionnel. C’est aussi celui que l’établissement fournit, à titre indicatif, à l’emprunteur qui en fait la demande. Ce taux est calculé comme si les intérêts de l’année avaient été payés en totalité au 31 décembre par le client, ce qui ne correspond pas à la réalité. Et il n’inclut pas les frais annexes.
A titre d’exemple, à un taux proportionnel annoncé de 5% correspond un taux effectif global de 5,9% environ (assurance décès comprise). La mention du TEG n’est obligatoire que dans l’offre écrite finale de prêt.

A quoi sert-il ?

Il permet de comparer les offres faites par différents établissements de façon précise. Mais une fois l’offre officielle de prêt rédigée, il n’existe plus aucune marge de négociation.
Dans la pratique, l’emprunteur doit donc commencer par effectuer un premier tri en fonction des taux approximatifs annoncés. Puis, il doit s’efforcer de négocier des conditions plus avantageuses.
C’est seulement au stade final, pour départager les deux ou trois propositions les plus intéressantes, que la comparaison des différents TEG lui sera utile. Il est à noter également, dans un autre ordre d’idées, pour les puristes des calculs de rentabilité, que le véritable coût financier du crédit est en réalité un peu inférieur au taux effectif global.
Pour déterminer ce véritable coût financier, il convient de déduire la prime d’assurance décès-invalidité qui correspond à une opération de prévoyance. Si l’emprunteur vient à décéder en cours de remboursement, son conjoint, ou ses héritiers, recueilleront en effet le bien acheté à crédit, mais sans la dette correspondante.

En cas de taux variableQuand le taux du prêt n’est pas fixe, le TEG n’a bien entendu qu’une signification prévisionnelle. Il faut savoir qu’en cas de taux d’appel, la première année, l’établissement doit évidemment fournir le taux moyen reflétant les conditions prévisionnelles de l’ensemble du crédit. Le TEG annoncé d’un prêt à taux variable représente donc le coût que paierait l’emprunteur en cas de stabilité du taux durant toute le période de remboursement.
Il est surtout utile pour comparer la formule avec un prêt à taux fixe. A noter que l’Assemblée nationale a même voté le 1er juin 1999 un amendement rendant obligatoire la mention du TEG « jusqu’à la date de révisabilité du taux » dans les propositions faisant suite à la renégociation d’un prêt.

– Pour l’emprunteur, le coût réel d’un crédit est mesuré par le taux effectif global, diminué du taux d’inflation annuel moyen sur l’ensemble de la période de remboursement. Quand le second dépasse le premier, ce qui fut le cas durant les années 60 et 70, l’emprunteur rembourse, en valeur, moins que ce qu’il a emprunté.
Pour un nouvel emprunteur au TEG de 6 % sur dix ans, on peut estimer que le coût réel du crédit devrait se situer entre 3 et 4%, compte tenu d’un taux d’inflation annuel moyen prévisionnel de l’ordre de 2,5 %.
– Pour toute question relative au calcul du TEG et à la pratique des banques, l’emprunteur consultera avec profit les associations départementales d’information sur le logement (Adil) ou sur Internet le site www.anil.org

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